Het is toch even slikken wanneer je bij het verlaten van je appartementengebouw letterlijk over een slapende zwerver moet stappen om de straat te bereiken. Het overkwam mij dagelijks toen ik vanaf mijn logeeradres in hartje Manhattan aan mijn wandelingen door de stad begon. In New York lijkt niemand zich over de gigantische inkomens- en voorzieningenongelijkheid te bekommeren. Waar de één slaapt in een van zijn condo’s van ettelijke miljoenen dollars, woont de ander op straat. Toch wordt wel degelijk moeite ondernomen om de totaal ontspoorde New Yorkse woningmarkt te structureren. Met een hoop debat tot gevolg.
432 Park Avenue van Rafael Vinoly: 2 bedroom + library apartment vanaf $17.175.000
Grote ongelijkheid in inkomen en voorzieningen hoort sinds de vroege geschiedenis bij New York. Maar sinds het New Yorkse vastgoed een gewilde investering is voor buitenlandse geldschieters, heerst in de stad een vastgoedgekte die zijn weerga niet kent. Momenteel wordt gebouwd aan een reeks vastgoedprojecten met extreem prijzige koopappartementen, die voor tussen de 5 en 50 miljoen dollar de markt op gaan. Grote delen van deze appartementengebouwen worden gebouwd voor leegstand. Van bijvoorbeeld de 432 Park Avenue toren van Rafael Vinoly wordt verwacht dat gemiddeld slechts een kwart van de appartementen daadwerkelijk in gebruik zal zijn. De overige bewoners zwerven over de wereld, van condo naar condo.
Verdringing van lagere inkomensgroepen
De extreme prijsontwikkeling verdringt lagere inkomensgroepen van de markt. De gemiddelde woninghuur in New York is met 3247 dollar per maand inmiddels gestegen tot 40% van het gemiddeld inkomen in New York. Een derde van de huishoudens betaalt meer dan 50% van het inkomen aan huisvestingskosten. Een aanzienlijke groep mensen kan dus überhaupt geen woning krijgen. Dit heeft zijn effect op de bevolkingssamenstelling, want blanken hebben gemiddeld meer te besteden dan gekleurde New Yorkers. Zodoende wordt 73% van vrije sector huurappartementen en 77% van de koopappartementen bewoond door blanke Amerikanen en hebben voornamelijk gekleurde inwoners moeite met het vinden van een betaalbaar appartement.
‘New York by Gehry’: 1 bedroom apartment vanaf $3060 per maand.
‘100 11th Avenue’ van Jean Nouvel: $2 miljoen voor een 1 bedroom apartment.
Met een ambitieus 10-jarenplan probeert burgemeester Bill de Blasio 200.000 betaalbare woningen –waarvan de maandelijkse lasten minder zijn dan 30% van het gemiddelde inkomen- te realiseren of te behouden. Daarvoor investeert de stad 8,2 miljard dollar en hoopt zij nog eens 30 miljard te verzamelen uit publieke fondsen. Dit bedrag wordt onder andere besteed aan belastingkortingen voor projectontwikkelaars die betaalbare woningen opnemen in hun projecten. Een aanvullend middel is de vrijere interpretatie van de zoning law. Wanneer ontwikkelaars goedkopere appartementen opnemen in hun projecten mogen ze meer volume realiseren.
Scheiding van marktconform en gesubsidieerd
De toepassing van deze laatste regeling leidt tot de nodige controverse. Projectontwikkelaars realiseren namelijk bij voorkeur twee aparte gebouwen: één voor de laag geprijsde huurappartementen en één voor de koop en vrije sector huurappartementen, omdat integratie van betaalbare en marktconforme woningen de prijs van de laatste omlaag haalt. Rijk woont niet graag bij arm. Zodoende worden de goedkopere appartementen in de kwalitatief mindere delen van het gebouw ondergebracht, met een aparte entree -een zogenaamde ‘poor door’- en zonder toegang tot voorzieningen als het zwembad en de gym.
De scheiding van marktconform en gesubsidieerd -en daarmee van blank en gekleurd- is tegen het zere been van vele New Yorkers. Want ondanks dat de verschillen in inkomen en voorzieningen tussen bevolkingsgroepen gigantisch zijn, zijn Amerikanen erg gevoelig voor openlijke segregatie. Zeker als deze wordt gefaciliteerd door een regeling van de overheid. Enerzijds gaan Amerikanen akkoord met een meedogenloze laissez-faire politiek met als resultaat slapende zwervers op straat en lege condo’s in de torens. Maar wat de overheid reguleert moet elke schijn van segregatie en ongelijkheid vermijden.
Vormgeven van verschil
Hoe anders is het in Nederland, waar het vormgeven van verschil is ingeslepen in de huisvestingscultuur. Mijn eigen wijk in Rotterdam bijvoorbeeld, bestaat uit doorgaande lanen en singels met grote huizen en smalle straatjes met kleine huisjes ertussen. Daardoor is groot en duur gemixt met klein en goedkoop en wonen mensen met verschillende inkomens door elkaar. Ze zijn dichtbij genoeg om de ander tegen te komen, maar ver genoeg om elkaar niet tot last te zijn.
Ook in typisch Nederlandse naoorlogse wijken, zoals die van het Amsterdamse Algemeen Uitbreiding Plan (AUP) van stedenbouwkundige Cornelis van Eesteren is diversiteit ingebakken in de plannen. Met een mathematische precisie zijn woongebouwen voor diverse standen en gezindten (rooms katholiek, protestants, socialistisch) met elkaar gemixt. Het leverde prachtige wijken op, zij het dat de bevolkingsmix sneller veranderde dan het woningenaanbod. De maatschappij blijkt weerbarstig.
Het ontbreken van een woningbouwtraditie en de aversie van Amerikanen tegen gereguleerde ongelijkheid maakt het doel om 200.000 betaalbare New Yorkse woningen in 10 jaar moeilijk haalbaar. Maar als iets de Amerikaanse planningscultuur typeert, is het de uitvinding van nieuwe manieren om toch de doelen te behalen. Kijken dus waar ze nu weer mee komen…
Pepijns Post 