Buiksloterham: woningontwikkeling in het oog van een orkaan

 

Artikel voor vakblad ‘De Architect’ over hoe ontwikkelaars en architecten inspelen op de behoefte aan eenpersoons-, deel- en flexwoningen.

Te midden van de storm van economische malaise die de afgelopen vijf jaar in ons land en in het bijzonder de bouwsector woedde, ontstond op verschillende plaatsen in het land een bijzonder vacuüm waar alle ontwikkeling tot stilstand kwam.  Eén zo’n vacuüm, bijna het oog van een orkaan, was de wijk Buiksloterham in Amsterdam Noord. Hier kwam klassieke woningontwikkeling niet van de grond en er ontstond rust en ruimte voor een alternatief waarbij eindgebruikers zelf hun projecten plannen. Hoe anders is deze alternatieve ontwikkeling? Welke consequenties heeft dit voor de rol van de architect? En wat is de kwaliteit van de woningen die op deze wijze tot stand komen?

Grote plannen

Toen de financiële crisis in 2008 in volle hevigheid losbarstte, had gemeente Amsterdam nog grote plannen voor Amsterdam Noord. Als onderdeel van de Noordelijke IJ-oevers, zou het overwegend industriële gebied transformeren naar woon-werkwijk, dezelfde transformatie die de zuidelijke oevers in de voorgaande decennia hadden ondergaan. In het kielzog van de gemeente planden de klassieke marktpartijen (ontwikkelaars, corporaties) mee. Grondposities werden verworven en plannen voor de uitrol van honderden woningen werden gemaakt.

Met het uitbreken van de crisis verviel de financiële basis onder al deze plannen. Bouwrijp gemaakte grond bleef braak liggen, soms met de fundering voor later aan te leggen projecten er nog in. Een verkwikkende rust over het gebied, tijd voor bezinning en plan B.

Particulier opdrachtgeverschap

Het gat dat de klassieke ontwikkelaars in Noord, maar ook in andere delen van de stad lieten, werd door gemeente Amsterdam dankbaar ingevuld met het realiseren van een grote ambitie: het stimuleren van particulier opdrachtgeverschap. Landelijk was dit al vanaf eind jaren 90, toen toenmalig Rijksbouwmeester Carel Weeber het ‘Wilde wonen’ lanceerde, aan een gestage opmars bezig. En niet zonder reden: particulier opdrachtgeverschap past naadloos in de brede trend dat de (woon-) consument kritischer wordt en zijn individuele woonwensen vervuld wil zien. Bovendien voelen mensen die hun eigen huis laten bouwen zich veel meer verbonden met hun directe omgeving. Ten slotte bleek uit onderzoek van SEV uit 2010 dat particulieren bereid zijn meer geld te investeren in hun huis als ze het zelf realiseren. Blije bewoners, betere binding met de wijk en grotere waardecreatie: alle reden om particulier opdrachtgeverschap te bevorderen.

Maar terwijl het particulier opdrachtgeverschap buiten de Randstad, bijvoorbeeld in Almere en Enschede een substantieel deel van de woningmarkt uitmaakte, bleef het aandeel in Amsterdam achter. Vanwege de jarenlang buitensporige woonvraag in deze stad, was de cultuur er niet naar om de eindgebruiker bij het ontwikkelproces te betrekken: woningen verkochten toch wel. Zodoende bestond het overgrote deel van de Amsterdamse woningmarkt uit massaproductie, waarbij corporaties en ontwikkelaars wijken met honderden woningen tegelijk ‘uitrolden’.

Toen de crisis deze methode onmogelijk maakte, bestemde de gemeente vanaf 2011 een reeks nieuwbouwlocaties exclusief voor zelfbouwprojecten en tuigde een speciaal ‘team zelfbouw’ op dat zelfbouwers stimuleert en ondersteunt. Sinds 2011 zijn kavels voor ruim 1000 woningen uitgegeven, waarvan er veel nu in ontwikkeling zijn. Zo lijkt de door wethouder Maarten van de Poelgeest geformuleerde ambitie om vanaf 2016 structureel 25% van de jaarlijkse woningproductie te laten bestaan uit zelfbouw haalbaar. Al vertekenen de cijfers wat omdat er momenteel helemaal geen reguliere ontwikkeling  van de grond komt. Die 25% is snel gehaald.

Bottom up versus top down

De vraag is dus of de cultuur van bottom-up ontwikkelen in Amsterdam een typisch crisisverschijnsel is of dat het een trend is die ongeacht de crisis door zal zetten. Als het aan Dirk Jan van Wieringhen Borski van BNB architecten ligt, geldt het laatste. Van Wieringhen Borski’s BNB ontwikkelt samen met BO6 architecten het ruim 5000 m² grote woon-werkgebouw ‘Black Jack’, middenin Buiksloterham. Onderdeel van het project is het formeren van een coöperatie van toekomstige bewoners / eigenaren, die gedurende het project in toenemende mate als opdrachtgever gaat functioneren.

Volgens Van Wieringhen Borski  levert deze constructie veel voordelen op ten opzichte van het klassieke proces: ‘Wanneer eindgebruikers vroeg worden betrokken, wordt hun gebouw veel sterker toegesneden op hun eigen woonwensen. Dat vertaalt zich in bredere balkons, meer flexibiliteit in de woningplattegrond, keuzevrijheid in het soort gevel en een grotere vloer-tot-vloer maat. Dit in tegenstelling tot de appartementen in veel gebouwen van ontwikkelaars. Die zijn meer  middle of the road, vol veilige standaardoplossingen.’

CPO

‘Black Jack’ is slechts één van de zes projecten in Buiksloterham die momenteel volgens het zogenaamde Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) worden ontwikkeld. Twee jaar geleden startte gemeente Amsterdam een selectieprocedure voor bewonersgroepen die gezamenlijk een gebouw zouden ontwikkelen. Collectieven werd gevraagd een plan van aanpak in te dienen, waarna de gemeente op basis van organisatiegraad, financiële onderbouwing, realisatiekans en duurzaamheidsaspecten een selectie maakte.

Opvallend was dat er voor de verschillende CPO kavels nauwelijks collectieven inschreven, maar wel een reeks avontuurlijke architecten, waaronder Hans Oudendorp, architectencollectief ‘de Hoofden’ en de combinatie BNB/BO6. Na het overleggen van een bundel toezeggingen van potentiële kopers kregen de architecten hun opties op de kavels. De afspraak werd gemaakt dat wanneer de architecten binnen een jaar tijd hun ontwerp tot DO niveau zouden uitwerken en bewonersgroepen zouden organiseren in een coöperatieve vereniging, de gemeente een definitieve erfpachtaanbieding zou doen. Dit gebeurde voor ‘Black Jack’ op 1 juli 2013.

Momenteel werken BNB en BO6 het ontwerp verder uit om een omgevingsvergunning te verkrijgen, wat uiterlijk 1 juli 2014 dient te zijn afgerond. Op dat moment wordt de erfpachtaanbieding onherroepelijk en moet de bewonersgroep de bouw starten. De absolute deadline voor de realisatie van het project is twee jaar later, op 1 juli 2016.

Uitdagingen

Het proces bevat een reeks verwachte –en onverwachte-  uitdagingen. De grootste uitdaging is het formeren –en in stand houden- van een bewonerscoöperatie. Van Wieringhen Borski dient niet alleen mensen te interesseren voor de koop van een appartement, maar ze ook als groep te organiseren. Om het commitment voor de lange termijn te garanderen vraagt hij bewoners een serieuze voorinvestering te doen, die ze kwijt zijn als ze uit eigen beweging voortijdig afhaken. Want uiteindelijk zijn het de bewoners die in het kapitaal moeten voorzien om de bouw te starten.

Een heel ander soort uitdaging is het overbruggen van verschillende deadlines en voorwaarden die door gemeentelijke diensten en banken worden gesteld. Banken verstrekken bijvoorbeeld pas een hypotheek als de omgevingsvergunning is verleend, terwijl de leges voor een vergunning voor een gebouw als ‘Black Jack’ zó hoog zijn, dat deze alleen kunnen worden betaald wanneer de banken hypotheken hebben verstrekt. Een mogelijke oplossing is dat de leges voor CPO projecten uitgesteld (dus ná het verkrijgen van een hypotheek) worden voldaan.

Weer een ander soort uitdaging is om als ontwikkelende architect óók betaald te krijgen voor de aanvullende werkzaamheden. Vanaf het eerste initiatief tot de vorming van een bewonersgroep is er feitelijk geen opdrachtgever. De voorinvestering in uren loopt in de tienduizenden euro’s. Vervolgens is er sprake van een diffuse bewonersgroep als opdrachtgever, die in eerste instantie over beperkte middelen bezit om architectenwerkzaamheden te betalen. Reden voor Van Wieringhen Borski om nu al een aannemer in de arm te nemen die een voorinvestering doet én beperkt garant staat voor eventueel niet afgenomen units, met als beloning de opdracht om ‘Black Jack’ te bouwen.

Geen ontwerp, maar een product

Als initiator van zijn CPO project neemt Van Wieringhen Borski  een totaal andere rol dan die van een gemiddelde architect. Naar eigen zeggen werkt hij niet aan een ontwerp, maar aan een product. ‘Voor Black Jack besteed ik veel tijd aan het verkrijgen van vergunningen, het afstemmen van gebouweisen met de gemeente, de financiering bij de bank, notaris en het formeren van de bewonersgroep. Het maken van een ontwerp is eigenlijk maar één van de dingen die ik doe. Maar wat ik ontwerp heeft wel direct met al die andere zaken te maken.’

Deze bredere betrokkenheid heeft consequenties voor het ontwerp dat Van Wieringhen Borski maakt, in positieve zin: ‘Ik heb altijd al ontworpen vanuit de ruimtelijke, functionele kwaliteit van het gebouw voor de latere eindgebruiker. Bovendien zocht ik altijd naar maximale flexibiliteit en wat overmaat, zodat de uiteindelijke gebruiker nog zijn eigen draai aan het gebouw kan geven. Dat deed ik voor mijn eigen woning en later ook voor mijn eigen kantoorgebouw. Nu ik vanuit mijn rol als initiator van ‘Black Jack’ óók de consequenties zal voelen als we onvoldoende bewoners weten te interesseren, zijn deze aspecten alleen maar belangrijker geworden.’

Een tijdelijke broedplaats

Een ander voorbeeld van de vervlechting van eigen initiatief en het ontwerp, is het project ‘De Ceuvel’, even verderop in Buiksloterham. Hier werkt een collectief van ontwerpers en architecten aan een nieuwe creatieve broedplaats op een voormalige scheepswerf met vervuilde grond. De ateliers zullen worden ondergebracht in op het land getakelde woonboten die met een slingerende steiger bereikbaar zijn. De omringende grond wordt naar ontwerp van Delva landschape architects ingezaaid met speciale planten die de bodem in 10 jaar zullen reinigen. Hierna zal alles weer worden opgeruimd en kan de gereinigde grond een definitieve bestemming krijgen.

Het collectief, onder aanvoering van jonge architecten Sascha Glasl (architectenbureau ‘Space and Matter’) en Marjolein Smeele (Smeele architecture),  kreeg de kans om deze broedplaats te stichten na het winnen van een door het gemeentelijk projectbureau ‘Noordwaarts’ uitgeschreven prijsvraag, waar nadrukkelijk een gebruiksplan werd gevraagd in plaats van ‘slechts’ een ontwerp. Daarmee werden de architecten in eerste plaats kwartiermaker en pas in tweede plaats ruimtelijk ontwerper: ze richtten een vereniging op die de uiteindelijke broedplaats zou gaan runnen, ze zochten huurders voor de 16 woonboten op het terrein, ze zorgden voor de financiën en –oh ja- ze werkten het ontwerp verder uit.

Al wandelend tussen de woonboten waaraan nog volop wordt getimmerd, vertelt Glasl dat deze initiërende, programmerende houding voor hem niet meer dan logisch is. ‘Wij zijn met Space and Matter middenin de crisis begonnen, er waren geen reguliere opdrachten te verkrijgen en dus moésten we onze opdrachten wel zelf gaan formuleren. En dit pakte erg goed uit. Wanneer je als architect al in vroeg stadium invloed hebt op het gebruiksconcept en het exploitatieplan, ontstaat veel meer integratie tussen ontwerp en gebruik. Die kwaliteit zien we hier bij ‘de Ceuvel’, maar ook bij andere projecten die we zo hebben opgepakt.’

Individuele zelfbouw

In vergelijking met ‘Black Jack’ en ‘de Ceuvel’ lijkt de rolverdeling tussen architect, opdrachtgever en eindgebruiker bij de vele individuele zelfbouwprojecten in Buiksloterham minder bijzonder. Hier zijn het immers ‘gewoon’ opdrachtgevers die hun privéprojecten initiëren en pas daarna architecten inschakelen. Maar schijn bedriegt: nergens is de rol van de eindgebruiker groter dan bij individuele zelfbouwprojecten. En dit zorgt weer voor zijn eigen dynamiek.

Een van de in Buiksloterham actieve zelfbouwers is de  44-jarige Pieter Wolters. Hij hoopt later dit jaar met zijn gezin  een pand van ongeveer 300 m² aan de Bosrankstraat te betrekken. Voor hen was dit de enige manier om in Amsterdam een ruime woon/werkruimte met tuin te creëren naar eigen smaak en wensen. Nadat hij de nacht voorafgaand aan een gemeentelijke zelfbouwmarkt in de rij had doorgebracht, wist hij een kavel van 240 m² te bemachtigen en kon hij aan de slag.

Pieter en zijn vriendin benaderden een aantal architecten voor een “pitch”. ‘Dit bleek erg ongebruikelijk en niet iedere architect stond hier open voor. De architecten die schetsen maakten, hadden een zeer eigen stijl en werkmethode. En ze waren allemaal flink boven budget’, aldus Wolters ‘en ik wilde niet een ontwerp “uitkleden”, maar juist  “aankleden”’.

Uiteindelijk kwamen ze in contact met de jonge architect Nina Aalbers van ArchitectuurMaken, waarmee ze samen het traject ingingen als bouwteam. De rolverdeling was -en is- niet zo strikt. Wolters en zijn vriendin doen research, komen met ideeën, onderhandelen met de aannemer en maken ook zelf schetsen. Zo komt het team samen tot alternatieve indelingen en de keuze voor niet voor de hand liggende bouwmaterialen.

Nieuwe rollen, nieuwe kwaliteit

Zo prikkelt het opkomende particulier opdrachtgeverschap in Buiksloterham architecten om zowel procesmatig als ontwerpinhoudelijk buiten de gebaande paden te treden. Waar de ene ontwikkelende architect werkt aan een woonproduct in plaats van een woonontwerp, bekwaamt een ander zich in het programmeren van een tijdelijke creatieve broedplaats. Elders schetsen architect en opdrachtgever samen aan een project. In een vrolijke stoelendans van opdrachtgevers, ontwikkelaars, ontwerpers en eindgebruikers is geen rol meer bepaald en is afwijken van de conventies de standaard.

Maar levert deze nieuwe praktijk nu een hogere architectonische kwaliteit op? Ondanks dat de projecten nog in een pril stadium zijn, heeft zelfbouwer Pieter Wolters er alvast zijn ideeën over. Wat hem betreft is de kwaliteitsvraag niet los te zien van de vraag voor wie deze kwaliteit bedoeld is: ‘Mijn eigen huis bevat voor mij bijzonder veel kwaliteit, die een ander misschien niet ziet. En woonkwaliteit is meer dan architectonische kwaliteit. De woonomgeving is ook heel belangrijk, zeker in een stad.’ Mocht de zelfbouwtrend van minimaal 25% van het aandeel van de markt dus daadwerkelijk doorzetten, ligt dus een ongekende rijkdom van individuele architectonische kwaliteit in het verschiet die in nauw overleg met de directe omgeving zal worden afgestemd. Een spannend vooruitzicht.

Bakker, P (2014). Nieuwe wensen, nieuwe woningen, verkenning naar flexibele woonvormen. De Architect, jaargang 45 (8), pp 28-33.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: