Nieuwe wensen, nieuwe woningen

 

Artikel voor vakblad ‘De Architect’ over hoe ontwikkelaars en architecten inspelen op de behoefte aan eenpersoons-, deel- en flexwoningen.

Maatschappelijke trends als individualisering, het steeds kleiner worden van huishoudens, een groeiende behoefte aan flexibiliteit en de opkomst van ‘gedeeld bezit’ hebben een effect op de woningvraag. Vooral in grote steden bestaat een groeiende behoefte aan kleine, goedkope woningen die gemakkelijk aanpasbaar zijn en waar voorzieningen met elkaar worden gedeeld. Wat is het antwoord van de markt? Een verkenning.

Wie rijdend over de Amsterdamse ring ter hoogte van afslag Bos en Lommer een blik werpt op het voormalige GAK gebouw, ziet niet langer gemeentelijke ambtenaren aan het werk, maar een waar woonparadijs, bedoeld voor starters en studenten. Achter de strakke aluminiumgevel bevinden zich sinds de renovatie in 2013 ruim 300 kleine studio’s. Ongeveer de helft daarvan is voor 75.000 euro per stuk verkocht, de andere helft wordt verhuurd.

De studio’s zijn 28m2 groot, meer heeft de jongste generatie woonconsumenten niet nodig. De belangrijkste verblijfsruimte van het complex bevindt zich op de begane grond, waar behalve een gedeelde eetgelegenheid, bar / lounge en een park voor de deur ook voorzieningen als een wasserette te vinden zijn. Hier wordt voor het grootste deel van de tijd gewoond.

Een doelgroep komt weer in zicht

Eerlijk is eerlijk: als het aan de betrokken ontwikkelaars AM en Stadgenoot had gelegen, was dit gebouw nooit op deze manier herbestemd. Maar niet lang nadat ze het hadden verworven, werd het in 2004 uitgeroepen tot gemeentelijk monument. Door deze nieuwe status diende het gebouw in zijn hoofdvorm te worden behouden. Daarnaast moest de prominente gevel van aluminium en glas (de eerste in Nederland) minutieus worden geconserveerd. Zo zaten de ontwikkelaars met een duur en lastig te herbestemmen gemeentelijk monument in de maag.

Pas in 2006, nadat ze waren bekomen van de schrik, durfden AM en Stadgenoot het aan om een gedeelte van hun investering af te schrijven en ontstond ruimte voor alternatieve plannen. De ontwikkelaar liet diverse haalbaarheidsonderzoeken doen en oriënteerde zich daarbij op die segmenten in de markt waar tijdens de inmiddels uitgebroken economische crisis überhaupt nog vraag bestond. Daarmee kwamen starters en studenten in zicht, doelgroepen die voorheen vanwege hun kleine portemonnee vaak over het hoofd werden gezien.

Onterecht, naar nu blijkt. In Amsterdam bijvoorbeeld, is een duidelijke trend zichtbaar dat studenten na het voltooien van hun studie in de stad blijven wonen. Deze groep van 25 tot 35 jarigen begint net met een eerste baan, woont overwegend alleen en zet op veel vlakken het studentenbestaan voort. Men zoekt elkaar op, brengt veel tijd buitenshuis door en gebruikt de eigen woning vooral om in te slapen. Daardoor zijn de faciliteiten nabij de woning belangrijker dan die in de woning zelf. Liever een wassalon in de buurt dan een eigen wasmachine, liever een restaurant om de hoek dan een duur fornuis.

Noodzaak van woningdeling

Dat het delen van voorzieningen in en rond de woning belangrijker is geworden dan het bezit, is een ontwikkeling die zich niet alleen onder jongeren afspeelt. Woningdeling is echt iets van alle tijden en plaatsen. Wie kent niet de verhalen van de communes uit de ‘good old seventies’ waarin de woning werd gedeeld, – alles wat je überhaupt met anderen gemeenschappelijk kunt hebben? Ook de krakerbeweging uit de jaren tachtig kent een rijke geschiedenis van gezamenlijke bewoning, met als afscheiding tussen privaat en gedeeld vaak niet meer dan een gordijn.

Maar waar in het verleden idealistische motieven op het gebied van menselijke relaties en maatschappelijk bezit de voornaamste redenen waren voor gemeenschappelijk wonen, maakt de huidige groep jonge stedelingen een meer pragmatische afweging. En dat is niet zonder reden. Enerzijds is het niet mogelijk om met een startersalaris de hoge hypotheek af te sluiten die nodig is om de huizen in populaire steden zoals Amsterdam en Utrecht te betalen. Anderzijds bestaat juist in deze steden een lange wachtlijst voor huurwoningen. Woningdeling anno 2014 is in zekere zin uit nood geboren.

‘Friends apartments’

Ook de gemeente Amsterdam onderkende dit probleem en legaliseerde met de notitie ‘Ruimte voor woningdeling’ (december 2013) het ‘onzelfstandig bewonen van een woning door een groep huurders, die geen gemeenschappelijke huishouding voeren, maar wel op basis van eigen initiatief ervoor kiezen om samen te wonen’. Voorwaarde is dus dat de bewoners gezamenlijk en op een gelijkwaardige basis een huurcontract aangaan.

Nog vóór deze officiële legalisatie, lagen de eerste projecten met appartementen voor woningdelers, al op de tekentafels. Zo werkt AM, met vermogensbeheerder MN en het pensioenfonds Metaal en Techniek, momenteel aan een woontoren op Overhoeks, waar een gedeelte is gereserveerd voor zogenoemde ‘Friends apartments’. De woningen in deze toren, een ontwerp van Paul de Ruiter, bieden waar men al tijdens de gelijknamige Amerikaanse serie van kon smullen: samenwonen met een groep vrienden zoals Courtney Cox en Jennifer Arniston. Wie wil dat nou niet?

In tegenstelling tot de serie bieden deze ‘Friends apartments’ ruimte aan twee vrienden. Een appartement bestaat uit twee als Siamese tweeling aan elkaar gegroeide studio’s. ‘De twee bewoners hebben hun eigen slaapkamer en berging, maar delen een de woonkamer met keuken en badkamer. Dankzij de besparing die deze deling van functies oplevert, kunnen de woningen ondanks hun grootte van ongeveer 87m2 tegen een betaalbaar bedrag per friend worden gehuurd zegt Ronald Huikeshoven van AM . In 2015 zullen de eerste appartementen worden opgeleverd.

Statische woningen, flexibele bewoners

Het dilemma bij het realiseren van woningen voor leeftijd- of leefstijlgebonden doelgroepen is dat de woningen statischer zijn dan de mensen die behoren tot de doelgroep. Voor je het weet wil een single niet langer alleen wonen, komen er kinderen of nemen ze een huisdier. Pas dat maar eens op 28 m2. Wat dat betreft is de realisatie van een GAK gebouw met eenpersoonswoningen succesvol op de korte termijn, maar is het de vraag hoe de bewoning van de koopappartementen zich in de loop van de tijd ontwikkelt. Gaat de tijd dat mensen alleen willen wonen, gelijk op met de termijn die nodig is om uit de kosten van de hypotheek van 75.000 euro te komen? Wanneer zullen de eerste appartementen van twee verliefde singles worden samengevoegd?

Een project waarin de woonbehoeften van eenpersoonshuishoudens en de notie van tijdelijkheid zijn gecombineerd, is de verplaatsbare eenpersoonswoning ‘Heijmans One’ die Heijmans Vastgoed en Moodworks Architecture ontwikkelden. Ook hier betreft het een woning waar alleenstaanden op een klein vloeroppervlak van 33 m2 kunnen wonen. Dankzij de uitvoering in hout, is de woning licht en gemakkelijk met een trailer te verplaatsten. Heijmans wil de woning gaan toepassen op bouwpercelen die tijdelijk leeg staan.

Ook dit concept van een tijdelijke eenpersoonswoning is niet nieuw. Rijen met gestapelde containerwoningen vind je op bijna elk Nederlands universiteitsterrein. Ze zijn ooit gerealiseerd als noodoplossing en bieden niet meer dan een minimum aan woonoppervlak, voorzieningen en afwerking. Gezien de zichtbare veroudering zijn vele de fase van tijdelijkheid al lang voorbij. De vraag die Heijmans en Moodworks zich stelden was of een meer duurzame variant te bedenken is die het gevoel van een noodoplossing overstijgt. ‘We realiseerden ons dat de huidige tijd vraagt om flexibele, maar kwalitatief hoogstaande woningen, zeker voor de groep woonconsumenten die momenteel op zowel de huur- als koopmarkt niet terecht kan.’ aldus de jonge architect Tim van der Grinten van Moodworks.

Heijmans One heeft een aantal eigenschappen die containerwoningen niet hebben. De woning is dubbelhoog, wordt gebouwd met lichte, duurzame materialen (voornamelijk hout) en heeft een eigen terras. Dankzij de uitgekiende plattegrond, waarbij alle natte functies aan één zijde van de woning zijn geconcentreerd, ontstaat ruimte voor een vrij in te delen woonkamer met dubbele hoogte. Vanaf hier leidt een trap naar de vloer boven het blok met natte functies, waar behalve voor een bed, ook ruimte is voor een werkplek. Door het grote raam in de kopgevel stroomt het licht de woning binnen. Van der Grinten’s woningontwerp is klein van oppervlak, maar herbergt voor de doelgroep veel kwaliteit.

Specifiek en dus uitgesproken

Dit ontwerp van tijdelijke, verplaatsbare woningen voor een specifieke doelgroep denkt Van der Grinten in de toekomst vaker te kunnen toepassen. ‘Omdat we in dit project uitgaan van een specifieke doelgroep, kan het ontwerp meer uitgesproken zijn. Deze verplaatsbare woning gaat naar haar doelgroep toe en is dankzij het materiaalgebruik gemakkelijk aanpasbaar en demontabel. Ik zie dan ook een toekomst voor me waarin we steeds meer lichtgewicht, op de doelgroep toegesneden woningbouw zullen gaan zien.’

Ondanks het sterke concept en de vergevorderde technische uitwerking, verkeert het project nog in de opstartfase. Het bedenken en uitwerken van een idee is slechts een fractie van het werk dat nodig is om een dergelijke atypische, tijdelijke woonvorm te realiseren. ‘Je kunt van alles bedenken, maar de realisatie van een vernieuwend project hangt af van de mate waarin je als team van architecten en ontwikkelaars een woonconcept binnen de geldende wetten en richtlijnen weet in te passen. Ik had dit project nooit alleen kunnen opzetten.’

De ontwikkeling van nieuwe woonconcepten is een voortdurende balanceeract tussen wat instanties en wetgeving toestaan en dat waar een specifieke doelgroep voor wil betalen. De studio’s in het GAK gebouw zijn 28m2, omdat dit het minimale vloeroppervlak is dat het bouwbesluit toestaat en omdat starters bereid zijn 75.000 euro te betalen. De reeds ingezette ontwikkeling van een woontoren met appartementen voor woningdelers wint aan potentie, nu de gemeente woningdeling heeft gelegaliseerd. En ‘Heijmans One’ komt pas van de grond wanneer de garantie is afgegeven dat de eenpersoonshuizen tijdelijk zijn. Alleen wanneer bouwpartners, gemeenten en andere regelgevende instanties deze balanceeract willen aangaan, leiden nieuwe wensen daadwerkelijk tot nieuwe woningen.

Bakker, P (2014). Nieuwe wensen, nieuwe woningen, verkenning naar flexibele woonvormen. De Architect, jaargang 45 (8), pp 28-33.